المنهجية

من أين يأتي الرقم

كل رقم محسوب من صفقات فعلية مسجّلة في نشرات وزارة العدل — لا أسعار طلب، ولا تقديرات، ولا استقراء. راجع مصادر البيانات.

الوسيط، لا المتوسط

نستخدم الوسيط لسعر المتر وليس المتوسط الحسابي. صفقات العقار تتأثر بعدد قليل من عمليات النقل العائلي أو البيع بأسعار غير سوقية، والمتوسط ينجرف خلفها بينما الوسيط لا يتحرك.

ثلاث سلاسل لا تُخلط

• الأراضي — دينار لكل متر من مساحة الأرض، من صفقات قسائم فضاء خاصة.
• العقارات المبنية — قيمة الصفقة لكل متر من مساحة القسيمة. هذه ليست سعر أرض: البيت أرض زائد بناء، وقسمة سعره على مساحة القسيمة كمية مختلفة تماماً. خلط السلسلتين يضخّم قيمة الأرض في كل منطقة قديمة.
• نشاط السوق — عدد الصفقات وحجم التداول.

نافذة الحساب

كل قيمة منشورة هي وسيط نافذة 12 شهراً تنتهي في تاريخ محدد، ويُعاد تقديرها شهرياً. هذا يعني أن الرقم يتحرك ببطء ولا يقفز مع صفقة واحدة.

حجم العيّنة ومستوى الثقة

عدد الصفقات التي بُني عليها الرقم يظهر دائماً بجانبه، ومعه مستوى ثقة:

• أقل من 5 صفقات — لا يُنشر رقم إطلاقاً.
• 5 إلى 9 — ثقة منخفضة.
• 10 إلى 19 — ثقة متوسطة.
• 20 فأكثر — ثقة عالية.

الحد الأدنى يسمح بالحساب، لكنه لا يجعل الرقم صالحاً كعنوان. كما يُخفَّض مستوى الثقة إذا كانت نشرات النافذة لا تذكر نسبة الحصة المباعة، لأن بيع نصف عقار يبدو حينها كبيع عقار كامل بنصف السعر.

متى نعرض شرطة بدل نسبة التغيّر

تُنشر نسبة التغيّر (شهر، 3 أشهر، 6 أشهر، سنة) فقط عندما تتجاوز كلتا النافذتين — الحالية والمقارَنة — الحد الأدنى للعيّنة. غير ذلك تظهر شرطة مع سبب الامتناع، ولا تظهر صفراً أبداً. الصفر يعني «لم يتغيّر»؛ الشرطة تعني «لا نعرف». الفرق جوهري.

تقدير جيمة

التقدير ملخّص لصفقات مشابهة فعلية، وليس نموذجاً. لا يضيف أي معامل أو خاصية لا يسجّلها المصدر.

• تُختار المقارنات بسُلّم يبدأ بالأضيق: القطعة نفسها بمساحة مشابهة خلال 12 شهراً، ثم يتوسّع خطوة واحدة في كل مرة حتى يبلغ 5 صفقات صالحة.
• أقل من 5 مقارنات: لا تقدير. لا يُخفَّض هذا الحد لإنتاج رقم.
• للأرض: نطاق قيمة سوقية مبني على المدى الربيعي لسعر المتر.
• للعقار المبني: نطاق قيم صفقات مشابهة فقط — لأن النشرات لا تذكر مساحة البناء ولا العمر ولا عدد الأدوار ولا الحالة ولا التشطيب، فلا يمكن تقدير قيمة المبنى نفسه.
• تُعرض الصفقات المستخدمة أسفل كل تقدير، ليقرأ المستخدم أساس الرقم بنفسه.

ما لا يفعله هذا كله

تقدير جيمة ليس تقييماً رسمياً، ولا تثميناً معتمداً من مثمّن مرخّص، ولا نصيحة استثمارية، ولا ضماناً لسعر بيع أو شراء. راجع شروط الاستخدام.

مصدر البيانات: النشرات الرسمية لصفقات العقار الصادرة عن وزارة العدل الكويتية. جيمة ليست جهة حكومية وليست تابعة للوزارة.